前回の投稿から早いもので、3ヶ月程度が経過してしまいました、
四猫(あと、妻の為)に家を買う
ですが、全く進展がありません。
四猫の為に家を買う〜物件探しその2〜
その後も妻と一緒に、それぞれがそれぞれの不動産ポータルサイトを見て、お互いの勤務先等への電車都合等を鑑みて、物件を見漁ってます。
- 住みたい場所、環境
- 住みたい間取り、建物築年数
- 予算
この3つのポイントに加えて、
・ローンが組めるのか、否か、
のハードルを越える物件にまだ巡り合えてません。
我が家の予算では、
(1) 東京都内の狭小中古戸建て
(2) 東京に出来るだけ近い他県の中古戸建て
この2つの選択肢で物件を探す形になっています。
(1)は私の拘りです。が、この拘りが家探しを困難にしているのです。
何故そこまで(1)に拘るかと言えば、
車を保持したくない
車を運転したくない
からなのです。
私はアラフォーですが、今まで車を購入した時がないのです。車には全く興味がわかなくて、運転免許は、就職の際に必要だと言われたので、大学を卒業する数日前に取得した位です。
また、車を運転することによるリスクに関しても、受け入れることが出来ないのです。故意に事故を起こすことなんて、通常だとあり得ないと思いますが、車を運転する事によって、事故を起こす可能性は高まります。また、自身は正常でも巻き込まれる事もあるかと思います。
独り身ならば、もっと違った考え方を持つことが出来るのでしょうが、妻も四猫もいる現在、わざわざそのリスクを取りに行かなくても良いのではないかと考えているのです。
なので、(1)の拘りを捨て去る事が出来ないのです。
ローンが組めないのは、年収のせい？
年収の大小によって、ローンが組める、組めない、があるのは認識しています。
年収における、借り入れ限度額を以前調べて表にしていました。
年齢を考慮して、25年で完済する場合は、以下のような形です。
返済期間25年の年収別・返済負担率の借入可能額の目安
（設定条件：金利1.0％、25年元利均等・ボーナス返済なし)
目一杯無理をするのであれば、
返済負担額を35%
無理はしないように、という事であれば、
返済負担額を25%
に、というのが一般的なようです。
25年完済で、かつ、返済負担額25%として、物件を決めています。
妻の年収は考慮せず、私単独でローンは組むつもりです。
(私の年収はナイショにしておきます)
年収と返済負担額の交わる所の目安金額で、物件を絞り込み検索し、良さそうな物件を見つけて、問い合わせをする。
この流れで、色々な不動産屋に問い合わせをしていますが、ダメなのです。
私は過去ローンで事故を起こした事がなく、40歳をこえるまで、クレジットカードすら所持した事がありません。
(父親からの言いつけで、現金無いなら、モノは買うな！という堅物のような教えを守ってきました)
そのため、私の個人情報が悪い、ということも無さそうで、何故にこんなに問い合わせする物件、物件で、ダメなのか、納得出来ない部分もありました。
そんな中、妻からのメール
★借入者本人に対する要件
★購入する物件に対する要件
中古戸建物件の住宅ローンを申し込む場合の注意点
建物の耐久性が考慮されるため、借り入れ期間が短く制限される）
建築年数30年以内のものに限る という条件を付けている金融機関が多い。
古い物件の場合は、新しい物件に比べて担保評価額が下がるケースが多いため、新築物件よりも借入可能金額が低くなる可能性あり。住宅ローンを組むときに「担保」が必要となる為。その担保価値。
希望融資額に対して購入物件の資産価値がどの程度あるか金融機関は新築よりも厳しく審査する。
（例）：1,000万円の物件購入に1,000万円の住宅ローンを組もうとしても金融機関の担保評価額が300万円だった場合は300万円までしか融資を受けられないケースも。
特に注意すべきは、昭和56年以前に建てられている物件。昭和56年は建築基準法の改正が行われており、それ以前に建てられた物件には現在の建築基準法の基準に合わない建物が多々ある。
住宅ローンの多くは
「不動産は、建築基準法およびその他法令の定めに合致していることが必要」
と建築基準法に則っている事を必要条件としており、住宅ローンを組むことすら出来ない可能性もあり。
中古物件の場合は手付金といって、契約時に物件の5%〜10%程度を支払う必要がある場合あり。
これは住宅ローンを組む前のもので、ある程度の資金が必要。諸費用は別なので、それなりの金額になる。
（例）：物件が3000万円だった場合、手付金は、150万～300万円ということになる。
★リフォーム費用について
リフォームローンの場合は、住宅ローンとは別にリフォームローンというローンを組むことができる。各種金融機関が商品を展開。
リフォームローンの場合は無担保で借りられるところも多いので、融資額が物件購入で無くなってしまう場合はリフォームローンを利用するという手も。
★中古物件を購入する場合の諸費用
①仲介手数料
②保証料（保証人がいない場合）
③保険料
④固定資産税などの税金
⑤登記費用
⑥印紙代などの事務手数料
全部合わせると物件価格の6~10%が必要となるケースが多い
※新築よりも諸費用の割合は高くなる
という内容。
そういう事なのか。まだ調べている最中という事ですが、立地に拘るあまり、築年数には全く拘っていませんでした。
また、自己資金比率も関係する、とのことで、ある程度纏まった現金を頭金として用意をしておく必要がある事を学びました。
また、メールの文末に
知らないことは丸腰で戦場にいくことのような気がするので、ローンが通らないにしても
「なぜ通らないか」を考えることができる知識があれば現在賃貸している物件の契約満了が1年ちょっと。
ギリギリまで決断しない私と、時間的余裕が欲しい妻、そして、四猫の為にも良い物件に巡り合えるように、知識も増やしていきたいと思います。
